بررسی آمار بازار مسکن تهران طی یک دهه اخیر، نتایج شگفت‌انگیزی دارد. افزایش نرخ ریالی در برابر کاهش نرخ دلاری مسکن یکی از این شگفتی‌ها است.
میانگین نرخ دلاری هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در آبان ماه امسال ۱۰۵۱ دلار و در هشت ماهه نخست سال ۱۰۲۴ دلار بوده است.
این در حالی است که نرخ دلاری مسکن در ۸ ماهه نخست سال ۹۹ در قیاس با دوره مشابه سال گذشته، ۲۰ درصد رشد داشته است و در قیاس با نرخ دلاری سال ۱۳۷۸ (با میانگین هر متر مربع ۲۲۴۴ دلار) بیش از ۵۰ درصد کاهش را تجربه کرده است. در همین حال، متوسط نرخ یک متر مربع مسکن تهران طی ۸ ماهه نخست امسال بیش از ۲۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان ثبت شده است، این رقم در سال ۱۳۸۸ برابر با یک میلیون و ۲۸۰ هزار تومان بوده است.
به این ترتیب، سهم هزینه مسکن در سبد خانوار نیز از ۳۱ درصد در سال ۱۳۸۸ به ۳۶ درصد در پایان سال قبل رسیده است. اما همزمان سهم مسکن در ارزش افزوده (به عنوان یکی از زیربخش‌های گروه صنایع و معادن از تولید ناخالص داخلی کشور) از سال ۸۸ تا ۹۸ از ۷.۷ درصد به ۴.۷ درصد کاهش یافته است.
خانوار در بازار مسکن بیشتر هزینه می‌کند
این مسئله نشان می‌دهد، در حالی که خانوار در بازار مسکن بیشتر هزینه می‌کند اما بنگاه‌های اقتصادی و سرمایه‌گذاری تمایل کمتری به سرمایه‌گذاری در این حوزه داشته‌اند به گونه‌ای که سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در تهران و سایر مناطق شهری کشور از سال ۹۲ تا سال ۹۵ روند نزولی داشته و رکوردهای ثبت شده در سال‌های ۹۶، ۹۷ و ۹۸ نیز همچنان کمتر از میزان سرمایه‌گذاری خصوصی در سال ۹۴ است.
۲- نکته جالب دیگر، تحولات مربوط به آمار معاملات از سال ۸۸ تاکنون است. آنگونه که وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است، در سال ۸۸ تنها ۲۳ هزار و ۷۳۰ فقره معامله ملکی در شهر تهران صورت گرفته است که کمترین رقم طی ۱۲ سال گذشته (با احتساب سال ۹۹) به شمار می‌رود. اما بیشترین معاملات ملکی در تهران طی سال ۹۱ و در پی سه برابر شدن نرخ دلار از حدود هزار تومان به حدود سه هزار تومان انجام شده و به رقم ۱۹۵ هزار و ۸۵۶ فقره می‌رسد. پس از سال ۹۱، بیشترین تعداد معاملات ملکی در سال ۹۶ تجربه شده است.
سالی که در شهریور ماه آن، نرخ سود سپرده‌های بانکی روی ۱۵ درصد تنظیم شدند و استارت رونق غیر تورمی مسکن در پاییز و زمستان آن خورد. به این ترتیب تعداد معاملات ملکی در سال ۹۶ به بالای ۱۸۴ هزار فقره پرواز کرد. اما پیش‌لرزه‌های ارزی در فروردین ۹۷، بازار مسکن را از مسیر مناسب خود دور کرد و در ادامه ماه‌های سال ۹۷، نرخ مسکن را به‌شدت به لرزه انداخت.
به این ترتیب، معاملات در سال‌های ۹۷، ۹۸ و طی ۹ ماهه نخست ۹۹ به ترتیب به حدود ۱۳۰ هزار فقره، ۵۴ هزار فقره و ۷۰ هزار فقره افت کرد. در تازه‌ترین آمارهای ماه‌های اخیر نیز تعداد معاملات ماهانه در آبان امسال به حدود ۴۵۰۰ فقره رسید و در آذر ماه نیز با افتی دوباره به ۲۵۰۰ فقره کاهش یافت. البته ذکر این نکته ضروری است که در زمستان سال ۹۸ نیز بازار مسکن در پی آرامش نسبی در بازار ارز، دوباره برای رسیدن به دوران رونق تلاش کرد اما بروز و ظهور کرونا در اول اسفند سال گذشته، نه تنها در شاخص‌های کلان اقتصاد موثر واقع شد که حتی مناسبات ضروری در معاملات ملک را نیز دستخوش توقف کرد، به گونه‌ای که بازار مسکن تا از اول اسفند ۹۸ تا هفته آخر فروردین ۹۹ نیمه تعطیل بود.
شمارش معکوس برای غلبه بر ریسک سیستماتیک ویروس کرونا
۳- در این روزها که چندین نوع واکسن ضدکرونا در جهان ساخته و تزریق آن در کشورهای مختلف آغاز شده است، زمزمه ورود واکسن‌های خارجی به کشور و همچنین تولید واکسن ایرانی و توزیع آن در آغاز تابستان به گوش می‌رسد و از این رو، ظاهرا شمارش معکوس برای غلبه بر ریسک سیستماتیک ویروس کرونا آغاز شده است.
با این حال، آنچنان که در آمارهای یک دهه اخیر مشهود است، بازار مسکن همچنان زیر سایه ریسک‌های موجود در فضای اقتصاد کلان از جمله کاهش درآمدهای دلاری، رشد نقدینگی و نرخ تورم، رشد منفی و آهسته تولید ناخالص داخلی باقی خواهد ماند و انتظار نمی‌رود در دوره‌ای کوتاه شاهد تحولات مثبت در مسکن باشیم.
ضمن اینکه از سوی دیگر، رشد جمعیت، رشد ازدواج و همچنین رشد طلاق (که منجر به افزایش تقاضا برای واحدهای مسکونی ریزمتراژ می‌شود) همگی منجر به پیچیده‌تر شدن وضعیت مسکن و افزایش نرخ آن در چند ساله پیش رو خواهد شد.
دیدگاه شما