در سال ۹۹ بازار مسکن شاهد تحولات و تصمیمات و توصیه‌ها و راهکار‌های جالبی بود که در ادامه به این موارد اشاره خواهد شد.
درج قیمت مسکن در آگهی‌ها ممنوع شد
سال گذشته بازار مسکن در حالی سال را آغاز کرد که بنگاه‌های معاملات املاک به دلیل شیوع ویروس کرونا تعطیل بودند. همچنین روند رو به رشد قیمت‌ها در بازار مسکن موجب شد تا از اردیبهشت ماه ۹۹ درج قیمت در آگهی‌های فروش ملک و خودرو ممنوع شود.
وزیر راه و شهرسازی گفت: افزایش قیمت مسکن در نیمه اول سال آینده منطقی نیست.
اهکار‌های دولت با توصیه محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی به نخریدن مسکن آغاز شد. وی در مورخه ۱۷ خرداد ماه ۱۳۹۹ گفت: تعدادی از متقاضیان تمایل دارند که مستأجر باشند و این در شرایطی است که ما تعیین نمی‌کنیم، چون تعیین قیمت بازار مسکن در دست دولت نیست و تا زمانی که نوسان و تحولات قیمتی در بازار ارز وجود داشته باشد، شرایط این گونه خواهد بود. بازار مسکن هم همانند سایر کالاها از بازار ارز تأثیر می‌گیرد و این خود مردم هستند که باید مانع افزایش و ایجاد حباب قیمتی شوند. زمانی که قیمت یک کالا گران می‌شود مردم نباید خریداری کنند تا ارزان شود و این تنها راه مقابله با گرانی کالاست. بهترین راهکار برای ترکیدن حباب‌های قیمتی در بازار مسکن و کاهش قیمت خریداری نکردن مردم است.
همچنین محمد اسلامی در ۲۸ مرداد ۱۳۹۹ برای دومین مرتبه در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه همچنان توصیه نخریدن خانه را به مردم دارد یا خیر گفته است: آن زمان بازار مسکن ملتهب بود و هنوز هم ملتهب است و هیچ قیمتی در بازار واقعی نیست.
تعیین سقف اجاره بها
یکی دیگر از راهکار‌های دولت برای مقابله با گرانی مسکن و اجاره بها، تعیین سقف برای اجاره بها بود. محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در حاشیه جلسه ستاد مقابله با کرونا در مورخه ۸ تیرماه سال گذشته گفت: بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا حداکثر افزایش اجاره بهای واحد‌های مسکونی برای شهر تهران تا ۲۵ درصد و برای کلانشهر‌های دیگر حداکثر ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین شد.
وام ودیعه مسکن عملیاتی شد
حسن روحانی در جلسه هیئت دولت در روز چهارشنبه مورخه ۱ مردادماه ۱۳۹۹ از اعلام مقررات وام ودیعه مسکن مستاجران و ابلاغ آن به بانک‌ها در هفته آینده خبر داد و گفت: سقف این وام برای مستاجران تهرانی ۵۰ میلیون تومان، شهر‌های بزرگ شامل شهر‌های بالای یک میلیون نفر از جمله مشهد، اصفهان، کرج، شیراز، تبریز، قم، اهواز و کرمانشاه ۳۰ میلیون تومان و دیگر شهرها، ۱۵ میلیون تومان است که با نرخ سود ۱۳ درصد به مشمولان پرداخت می‌شود.
لغو انتشار آمار‌های مسکن
یکی دیگر از راهکار‌های دولت برای مقابله با رشد قیمت مسکن لغو انتشار آمار‌های مسکن بود. محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در ۲۸ مرداد ۱۳۹۹ در برنامه گفت وگوی ویژه خبری اظهار داشت: «من به معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی هم گفته‌ام؛ گفتم بیخود است این اطلاعاتی که منتشر می‌شود؛ گفتم تا آن را منتشر نکنند و دامن نزنیم؛ نمی‌گویم این اطلاعات، بیخودی است.»
افتتاح اولین واحد‌های مسکن ملی
مسئولین وعده‌های مکرری از ابتدای سال گذشته برای افتتاح اولین واحد‌های مسکن ملی در بهار و تابستان ۹۹ دادند، اما این وعده‌ها تا پاییز ۹۹ عملی نشد. در ۱ آبان ماه سال گذشته بود رئیس جمهور روحانی طی مراسمی که به دلیل شیوع ویروس کرونا به صورت ویدئو کنفرانس برگزار می‌شد ۴۰ هزار مسکن مهر و ۱۱ هزار و ۵۶۰ واحد طرح اقدام ملی مسکن را افتتاح کرد.
در این مراسم همچنین تمامی ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی مسکن تعیین تکلیف شد و به مرحله آغاز بهره‌برداری رسید.
محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز با اشاره به رونمایی از طرح اقدام ملی مسکن در پایان سال ۱۳۹۷ گفت: تاکنون برای تمامی ۴۰۰ هزار واحد اقدام ملی، زمین شناسایی شده، ثبت‌نام‌ها صورت گرفته و متقاضیان واقعی شناخته شده اند. ۱۱ هزار و ۵۶۰ واحدی که امروز افتتاح می‌شود در استان‌های پیشتاز است که از آن‌ها تشکر میکنم.
راه اندازی سامانه املاک و اسکان در هاله‌ای از ابهام
یکی از طرح‌هایی که در حوزه مسکن باید در سال گذشته اجرایی می‌شد، مالیات ستانی از خانه‌های خالی بود. این طرح باید از ابتدای سال گذشته اجرایی می‌شد، اما به دلیل عدم هماهنگی بین وزارت راه و شهرسازی و همچنین سازمان امور مالیاتی مشخص نشد که اجرای این طرح به چه سرانجامی رسید. اولین گام برای اجرای این طرح راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان بود که این دو نهاد توپ عدم راه اندازی آن را بار‌ها به زمین یکدیگر انداختند.
مالیات ستانی از خانه‌های لوکس هم اجرایی نشد
قرار بود که در سال گذشته طبق قانون بودجه ۹۹ از خانه‌ها با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان مالیات اخذ شود که این طرح نیز اجرایی نشد. محمود علیزاده معاون فنی و حقوقی سازمان امور مالیاتی در این باره طی مصاحبه‌ای در واپسین روز‌های سال گذشته گفت: آیین نامه این موضوع خرداد ۹۹ در کمیسیون اقتصادی دولت تصویب شد، اما هنوز از دولت بیرون نیامده است.
نخستین مالیات بر خانه خالی در راه است
امیدعلی پارسا رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور در روز‌های گذشته گفت: نخستین مالیاتی که از خانه‌های خالی دریافت می‌شود در تاریخ مرداد ۱۴۰۰ و به اندازه نصف ارزش اجاره ماهانه آن خواهد بود.
تناقض عجیب در اعلام آمار قیمت مسکن
نکته مهم دیگر در حوزه بازار مسکن در سال گذشته اعلام آمار‌های بسیار متفاوت درباره قیمت مسکن بود. این ماجرا از خردادماه سال گذشته کلید خورد و در بهمن ماه به اوج خود رسید.
مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک طی مصاحبه‌ای در ۴ اسفندماه سال گذشته گفت: به رغم میل باطنی برخی که همواره دوست دارند قیمت مسکن افزایش یابد، نرخ‌ها در بهمن ماه امسال کاهش یافته است. میزان کاهش قیمت در بهمن ماه ۱۰ تا ۱۵ درصد بسته به مناطق آن در شهر تهران کاهش یافته است.
این در حالی بود که بانک مرکزی اعلام کرد که قیمت مسکن در بهمن ماه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳.۷ و ۹۷.۲ درصد افزایش را نشان می‌دهد.
در مورخه ۲۵ آذر ۹۹ مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره این اختلاف آماری با بیان این ادعا که بانک‌ها عامل افزایش قیمت مسکن هستند گفت: بانک مرکزی خرداد ماه امسال اعلام کرد که قیمت مسکن در تهران ۴۲ درصد نسبت به سال قبل افزایش داشته است. همان موقع ما گفتیم با توجه به رصد بازار چنین رشدی اتفاق نیفتاده و قیمت‌ها ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافته است. اما وقتی عدد ۴۲ درصد را اعلام کردند تاثیرش را در ماه‌های آینده گذاشت و یواش یواش قیمت‌ها بالا رفت. بانک‌ها سود‌های غیرمتعارف پرداخت کرده بودند و دچار ورشکستگی بودند. از طرف دیگر املاک و مستغلاتی داشتند که می‌خواستند با این کار تراز خود را بالا ببرند و موفق شدند.
رشد ۸۳ درصدی قیمت مسکن در سال ۹۹
با همه این فراز و نشیب‌ها در حوزه بازار مسکن، بررسی‌ها نشان می‌دهد که این بازار در بین سایر بازار‌ها شاهد دومین رشد قیمت بوده است.
متوسط قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران در فروردین ماه سال جاری، ۱۵ میلیون و ۵۴۵ هزار و ۷۰۰ تومان گزارش شد. گزارش بهمن ماه سال جاری پیرامون بازار مسکن که آخرین گزارش منتشر شده تا این لحظه می‌باشد، نشان داد که متوسط قیمت مسکن با رشدی ۸۳ درصدی در مقایسه با فروردین ماه ۹۹ به ۲۸ میلیون و ۳۸۹ هزار و ۱۰۰ تومان افزایش یافته است.
این رشد ۸۳ درصدی قیمت مسکن در حالی رخ داد که آمار منتشر شده پیرامون نرخ تورم سال ۹۹، نشان می‌داد که نرخ تورم در سال گذشته ۳۶.۴ درصد بوده است.
دلیل جهش قیمت مسکن در سال گذشته چه بود؟
فرشید پورحاجت کارشناس بازار مسکن گفت: در حال حاضر به دلیل رشد قیمت‌ها مسکن و بازار‌های رقیب آن در رکود قرار دارند، اما این شرایط به تدریج در سال جاری تغییر خواهد کرد و بخش مسکن در سال ۱۴۰۰ رونق خواهد گرفت. وی درخصوص اینکه آیا رونق مسکن با تورم همراه می‌شود؟ گفت: در سال جاری احتمالا با مقداری تورم در بازار مسکن مواجه می‌شویم، اما قطعا همانند سال‌های گذشته لجام گسیخته نخواهد بود. ممکن است به واسطه یک اقدام کاملا اقتصادی شاهد درصد‌هایی از تورم باشیم، اما اگر سود و فایده را در نظر بگیریم افزایش تولید مسکن، نهایتا به نفع مصرف کنندگان خواهد بود. دبیر کانون انبوه سازان افزود: تورم حدود ۱۰۰ درصدی بازار مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۹ سه علت داشت؛ یکی از دلایل به اپیدمی ویروس کرونا مربوط می‌شد که اقتصاد دنیا را درگیر کرد. بخش دیگر نیز تحریم‌های ظالمانه و همچنین نپیوستن به FATF بود که باعث شد نتوانیم گشایش‌های خوبی را در سیاست خارجی داشته باشیم. این مساله تاثیر خود را به شکل کمبود منابع ارزی گذاشت که باعث افزایش قیمت کالاها، نهاده‌های ساختمانی و مسکن شد.
توصیه یک کارشناس مسکن؛ چه باید کرد؟
مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در یادداشتی نوشت: "اگر سیاست‌گذاران مالی و پولی بتوانند با برنامه‌ریزی مناسب تورم را مهار کنند؛ اگر از تصمیم‌گیری‌ها و دخالت‌های نسنجیده که ریسک‌های کسب‌وکار را افزایش می‌دهند، اجتناب شود؛ اگر عرضه زمین براساس طرح‌های آمایش سرزمینی در حومه شهرها افزایش یابد؛ اگر شبکه‌های ارتباطی بزرگراهی و به‌خصوص ریلی امکان دسترسی سریع‌تر، سهل‌تر و ارزان‌تر شهرک‌های اقماری را به مرکز فراهم کند؛ اگر سیاست‌گذاری‌های مسکن در جهت تشویق عرضه و نه تهدید آن باشد و... می‌توان در درازمدت به بهبود تدریجی این وضعیت امید بست. در غیر این صورت با تداوم سیاست‌های کوته‌بینانه و مقطعی و عامه‌پسند گرهی از کار مسکن گشوده نخواهد شد و آش همین آش خواهد بود و کاسه همین کاسه. "
پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت مسکن در سال ۱۴۰۰ طی مصاحبه‌ای گفت: امیدواریم در سال ۱۴۰۰ با آمدن یک رییس جمهوری که دیدگاه خوبی نسبت به مسکن داشته باشد، شاهد روز‌های بهتر در این بخش باشیم.
وی درباره تاثیر تحویل مسکن ملی به متقاضیان در سال ۱۴۰۰ بر بازار مسکن توضیح داد: من معتقدم اتفاق مهمی در بازار رخ داده است و همواره می‌گویم خوشا به حال دولتی که در سال ۱۴۰۰ راهی پاستور می‌شود چرا که در دولت‌های یازدهم و دوازدهم مسکن ملی رقم خورد تا در سال ۱۴۰۰ واحد‌های آماده به دست متقاضیان برسد. مسلما این مساله اثر مطلوبی در بازار خواهد داشت و موجب رونق بازار کار برای ۱۸۴ شغل کلیدی در بخش ساخت و ساز مسکن می‌شود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ پیش بینی کرد: بر اساس تجارب صنف مشاوران املاک باید به آینده بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ خوشبین بود، زیرا سال آینده شاهد شکوفایی اقتصادی در بخش مسکن خواهیم بود از این رو فکر میکنم حجم رکود بازار کاهش یافته و خریداران به بازار مسکن بازگردند. وی توصیه کرد کسانی که متقاضی واقعی مسکن هستند از فرصت پیش رو برای خرید مسکن بهره گیرند.
محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی هم درباره پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ طی مصاحبه‌ای در مورخه ۲۸ اسفند ۹۹ گفت: هیچ نوع توجیهی را برای صعودی شدن قیمت مسکن در نیمه اول سال آینده منطقی نمی‌دانیم. وی افزود: از اردیبهشت‌ماه به بعد، ماهانه شاهد تحویل واحد‌های مسکن ملی به مردم خواهیم بود.
دیدگاه شما